Gérer ses baux commerciaux - niveau 2

Cerner les conditions de droit au statut et la rédaction des clauses essentielles d'un bail commercial Optimiser le fonctionnement des baux commerciaux Gérer la fin du bail et ses incidences

Maîtriser les conditions du droit au statut des baux commerciaux

Identifier les baux soumis au statut

• Cerner les conditions du droit au statut
• Étendre le droit au statut
• Identifier l'articulation entre le statut des baux commerciaux et le régime des baux professionnels

Définir les clauses négociables au regard des articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce

Le régime des baux dérogatoires : les cas pour lesquels déroger au statut des baux commerciaux est envisageable

Étude de cas : examen du régime des baux dérogatoires issu de la loi Pinel

Identifier la marge de manœuvre dans la fixation du loyer

• Négocier les charges locatives dès la souscription du bail
• Déplafonnement du loyer : cerner les conditions
• Révision triennale : comparaison avec le mécanisme d'indexation ou clauses d'échelle mobile

Étude de cas : examen de la procédure de fixation du loyer à l'occasion de la révision ou du renouvellement du bail

Optimiser la fiscalité des baux commerciaux

• Le régime fiscal du pas-de-porte, des loyers, de l'indemnité d'éviction...

Optimiser le fonctionnement des baux commerciaux

Gérer un bail commercial

• Transmission, cession du bail et sous-location : rédiger ces clauses
• Mesurer les particularités et les dangers

Entretien, réparation, travaux de mise en conformité : identifier les droits et obligations des parties

• Les clauses à négocier lors de la conclusion du bail

Étude de cas : examen du formalisme nécessaire en cas de sous-location

Anticiper la fin des baux commerciaux

Exercer le congé

Définir les conditions du droit au renouvellement du bail

• Les conditions pour le preneur
• L'utilisation du droit de repentir par le bailleur
• Le refus de renouvellement : les conditions que le bailleur peut invoquer
• Le droit de reprise du bailleur

Étude de cas : faire le point sur toutes les conditions nécessaires au renouvellement

Cerner les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction pour le locataire

• Le transfert ou la perte du fonds
• L'indemnité d'occupation
• La rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction

Maîtriser les mécanismes de résolution et de résiliation

• Résiliation amiable ou pour non-respect du bail : cerner les conséquences
• Mesurer l'impact d'une clause résolutoire sur la procédure de résiliation

Analyser le sort du bail dans une procédure collective

• Les conséquences d'une procédure collective à l'encontre du bailleur
• Redressement ou liquidation judiciaires du preneur : préserver les droits du bailleur