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Négocier ses baux commerciaux - niveau 1
Objectifs
Programme
Cerner la notion de bail commercial Identifier et analyser les clauses clés de ses baux commerciaux et en déjouer les pièges Négocier ses contrats pour en tirer le meilleur parti
Identifier les clauses clés des baux commerciaux
_x000D_Maîtriser la notion de bail commercial
_x000D_- _x000D_
- Le domaine d’application _x000D_
- La durée du bail _x000D_
- Les congés et la demande de renouvellement _x000D_
- Les précautions à prendre pour la clause de destination _x000D_
Exercice d'application : identification du régime applicable en fonction du type de local et de l’activité du preneur
_x000D_Fixer le loyer et son évolution en cours de bail
_x000D_- _x000D_
- Fixation initiale du loyer _x000D_
- L’évolution du loyer en cours de bail _x000D_
- Révision triennale _x000D_
- Clause d’échelle mobile et révision de l'article L. 145-39 _x000D_
Exercice d'application : analyse de la situation d'un bail pour savoir comment optimiser l’évolution du loyer pour le bailleur et pour le preneur en fonction de divers scénarios
_x000D_Maîtriser le fonctionnement des baux commerciaux
_x000D_Déterminer les clauses économiques autres que celles relatives au loyer
_x000D_- _x000D_
- Travaux et charges, notamment les mises en conformité : déterminer la répartition entre les parties _x000D_
- La sous-location : conditions de régularité, précarité relative du sous-locataire, incidence sur le bail principal... _x000D_
- La cession : cession de fonds de commerce, cession de droit au bail, cession déspécialisation, fusion, TUP… _x000D_
- La déspécialisation partielle et plénière _x000D_
Étude de cas : examen des clauses de réparation et mise aux normes d’un bail
_x000D_Exercer le droit au renouvellement
_x000D_- _x000D_
- Les conditions du droit au renouvellement _x000D_
- La fixation du loyer de renouvellement _x000D_
- Utiliser les indices ou la valeur locative pour calculer le nouveau loyer _x000D_
- L’estimation de l’indemnité d’éviction et le maintien dans les lieux _x000D_
- Le droit d’option _x000D_
- Le droit de repentir _x000D_
Exercice d'application : détermination de loyers de renouvellement simples
_x000D_Cerner la procédure
_x000D_- _x000D_
- Règles de compétence _x000D_
- Principaux éléments de procédure _x000D_
Prérequis
Être confronté aux baux commerciaux dans son activité
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