Opérations multiproduits en immobilier

• Analyser les composantes d’une opération multiproduits
• Maîtriser la conduite de projets immobiliers complexes
• Structurer le montage foncier, technique et financier

Comprendre le contexte et le cadre d'intervention d'une opération complexe

• Définition et rôle de la maîtrise d'ouvrage (MOA)
• Identifier les différences entre le maître d'ouvrage et la maîtrise d'ouvrage
• Identifier les responsabilités, compétences et qualités requises pour piloter des opérations complexes
• Appréhender les enjeux politiques et réglementaires de la diversification de l'offre de logements
• Synthèse des olitiques publiques du logement (loi SRU, logement social et intermédiaire)
• Actualités et tendances des montages multiproduits, notamment chez les bailleurs sociaux
• Analyse des besoins territoriaux et des évolutions sociétales

Réaliser l'étude de faisabilité et définir le programme

• Lecture et interprétation des documents d'urbanisme ($PLU/PLUi$)
• Analyse des zonages et des règles applicables (emprise, hauteur, stationnement, etc.)
• Définition des produits immobiliers :
• Logements collectifs et individuels
• Logements sociaux, intermédiaires et accession
• Bureaux, commerces, activités, hôtels
• Présentation des montages opérationnels associés (VEFA, PSLA, BRS, ULS, bail emphytéotique...)
• Élaboration d'un programme multiproduit :
• Quantités
• Niveau de qualité
• Exigences environnementales et énergétiques
• Réalisation d'une étude de capacité
• Construction du bilan d'opération :
• Tableau de surfaces
• Chiffre d'affaires
• Prix de revient
• Marge et taux de marge

Identifier les intervenants et établir le budget prévisionnel

• Identifier les acteurs du projet pour mieux collaborer :
• Maître d'ouvrage
• Architecte
• Maître d'œuvre
• Bureaux d'études (techniques, géotechniques)
• Bureau de contrôle, coordonnateur SPS
• OPC, AMO
• Appréhender le rôle et les missions de chaque intervenant
• Sélectionner le moment de désignation des différents acteurs
• Maîtriser les règles de construction du budget prévisionnel
• Savoir réaliser une analyse des taux d'honoraires usuels
• Identifier les points de vigilance financiers et opérationnels

Choisir entre conception-réalisation et co-maîtrise d'ouvrage

• Présentation des deux dispositifs
• Maîtriser le cadre juridique et réglementaire applicable à la loi MOP
• Identifier les conditions et procédures de recours à chaque dispositif
• Déroulement des marchés de conception-réalisation
• Avantages et inconvénients de chaque mode de montage
• Cas pratiques et critères de choix selon le projet

Identifier les dispositifs fonciers mobilisables

• Présentation des outils fonciers :
• Permis d'aménager (PA)
• Permis de construire valant division (PCVD)
• Division primaire
• Identifier les avantages et contraintes de chaque dispositif
• S’assurer du choix de l'autorisation d'urbanisme adaptée à une opération complexe
• Cas pratiques appliqués à des montages multiproduits

Anticiper les étapes clés de la phase de montage

• Structurer un process opérationnel
• Identification des étapes critiques du montage
• Mettre en place une check-list de pilotage
• Sécuriser juridiquement, techniquement et financièrement l’opération à chaque étape de l’opération

Négocier et utiliser les leviers de négociation foncière

• Préparation et ciblage des opérations
• Techniques de prise de contact avec les propriétaires et les élus
• S’approprier la conduite d'un rendez-vous de découverte
• Analyser les besoins explicites et implicites des parties prenantes pour ajuster la proposition
• Construire une stratégie de négociation cohérente intégrant objectifs, marges de manœuvre et scénarios alternatifs
• Présenter et argumenter une offre de manière structurée et persuasive
• Utiliser des techniques de closing pour sécuriser l’accord et formaliser l’engagement des parties
• Gérer les situations de renégociation en préservant la relation et les intérêts de l’opération