Monter une opération de logement social

• Identifier les spécificités du secteur social à chaque étape de l'opération de construction
• Analyser le rôle des différents acteurs publics et privés pour optimiser la conduite de l'opération
• Développer les objectifs de développement durable dans la réflexion

Identifier le contexte économique et réglementaire du logement social

Faire le point sur la réglementation

• Les règles après la loi SRU, la mixité urbaine, la mixité sociale et le développement durable
• Les dispositifs mis en place et leur bilan
• Les communes carencées

Identifier les étapes clés du montage d'opération et maîtriser le foncier

Utiliser les instruments de prospection foncière

• Les outils d'acquisition et d'intervention foncière
• La prospection du terrain
• Loi ELAN
• La publicité foncière, le notaire, le foncier public, les enchères publiques
• Les outils d’acquisition et d’intervention foncière : la préemption, la dation
• La reconversion de sites industriels
• Les études préliminaires
• La transformation de bureaux
• Les zones prioritaires

Tenir compte des instruments juridiques permettant de construire sans acheter un terrain

• Le bail emphytéotique
• Le bail à réhabilitation
• Le bail à construction et à rénovation

Analyser les risques d’un terrain

• Les zones des plans de prévention des risques
• Le risque lié aux sites industriels
• Les études de sols (G)

Prendre en compte le rôle spécifique des structures d'intervention foncière

Mettre à disposition le terrain dans des conditions privilégiées

• La vente du terrain avec une décote
• L’exonération de plus-value et l’exonération des droits d’enregistrement en fonction des lieux

Organiser la construction

Définir le rôle des acteurs de la construction sociale

• Les 4 HLM : les offices HLM, les entreprises sociales de l’habitat, les coop…
• Le regroupement des organismes de logements sociaux
• La société de coordination
• Les SEM
• La Banque des Territoires ex-Caisse des dépôts et consignations
• Les promoteurs privés et la VEFA

Cerner les mesures fiscales destinées à encourager la construction sociale

Déterminer les aides financières à la construction de logements sociaux

• Exemple concret d’un programme de logements
• Les différentes surfaces
• La TVA à 5,5 %, 10 % ou 20 %
• La TFPB
• Les acteurs et le financement du logement social
• Les subventions d’Etat
• Qui donne les aides à la pierre ? La décentralisation et les délégations de compétence
• Les subventions du département, de la région et d’action logement (ou prêt)
• La surcharge foncière
• Le total des subventions, le calcul des prêts dont celui terrain
• Le calculs des loyers conventionnés
• L’APL
• Le taux des prêts PLAI, PLUS, PLS, PLI, PLSA
• Le prêt à taux zéro

Maîtriser les montages juridiques spécifiques à la construction sociale

• La vente en démembrement et l’usufruit locatif social (ULS)
• Le BRS (Bail Réel Solidaire) et l'OFS (Organisme Foncier Solidaire)

Cerner les étapes et critères d'attribution des logements sociaux

• Les plafonds de ressources
• La désignation des candidats
• Les commissions d'attribution
• Les plafonds de ressources
• La plus grande transparence

Inscrire le logement social dans le développement durable

• La loi sur l’accessibilité handicapés
• Les perspectives de "constructions intelligentes"
• Les économies de fonctionnement

Exercice d'application : élaboration d'une opération de logement social étape par étape dans un contexte choisi par chaque participant