Patrimoine immobilier : conseil & gestion

Acquérir les compétences pour analyser, conseiller et piloter la constitution et la gestion d'un patrimoine immobilier en intégrant financement, fiscalité et gestion locative.

• Analyser la rentabilité et la faisabilité d'un projet immobilier
• Comparer les modes de financement adaptés au projet client
• Évaluer les risques et proposer des garanties adaptées
• Maîtriser les régimes fiscaux applicables
• Construire un conseil patrimonial combinant financement et fiscalité adapté au profil client

Contenu détaillé :

• Cadrer les objectifs et cartographier la situation
  • Définir horizons d'investissement, budget, appétence au risque, critères non négociables
  • Analyse des revenus, dettes, épargne, actifs et charges pour évaluer le reste à vivre
• Évaluer la capacité d'endettement et de financement
  • Taux d'effort cible, stress tests de taux, ratios bancaires
  • Types de prêts (amortissable vs in fine), durée, paliers
  • Garanties et assurances (assurance emprunteur, PNO, GLI, cautions)
• Modéliser scénarios d'acquisition et de détention
  • Résidence principale vs locatif, neuf vs ancien
  • Simulations cashflow, TRI, valorisation prudente
  • Modes de détention : direct, indivision, SCI IR/IS, nue-propriété; gouvernance, transmission, IFI
• Optimiser le cadre fiscal et social
  • Choix location nue (micro-foncier/réel) vs meublée (LMNP)
  • Déductibilité des charges, mécanismes d'amortissement, prélèvements sociaux
• Structurer la gestion locative et maîtriser les risques
  • Sélection des locataires, baux, états des lieux
  • Gestion vacance, impayés, sinistres et solutions de contingence
• Piloter la performance et maintenance patrimoniale
  • Indicateurs clés : rendement brut/net, cashflow, taux d'occupation
  • Planification d'arbitrages et trajectoire patrimoniale sur 36 mois
• Seuils de cession et stratégie de diversification
  • Fixation seuils de cession et diversification typologique/géographique
  • Feuille de route et revues périodiques
• Régimes des revenus fonciers et déficits
  • Comparaison régime réel vs micro-foncier
  • Mécanismes des déficits fonciers et conditions d'application
• Dispositifs d'incitation à l'investissement locatif
  • Présentation des dispositifs (Pinel, Loc'Avantages, Denormandie, Malraux)
  • Conditions d'éligibilité, zones et plafonds
• Contraintes fiscales globales et fiscalité de sortie
  • Plafonnement des niches fiscales
  • Régime des plus-values immobilières et exonérations
• Investissement en immobilier tertiaire
  • Spécificités locaux commerciaux et bureaux, option TVA et implications
• Régimes des locations meublées
  • Comparaison LMNP (micro-BIC vs réel) et LMP, seuils et obligations déclaratives

Activités pratiques et mises en œuvre :

• Études de cas et mises en situation reproduisant des profils clients variés
• Exercices de modélisation : cashflow, TRI, scénarios de détention et stress tests de taux
• Simulations de dossiers de financement et choix de garanties/assurances
• Ateliers de construction de conseils patrimoniaux intégrant fiscalité et financement
• Jeux de rôle sur la sélection des locataires, gestion de baux et états des lieux
• Élaboration d'une feuille de route patrimoniale sur 36 mois et sessions d'arbitrage